Qu’est-ce qu’un compromis de vente ?

Le compromis de vente est un acte juridique qui engage deux parties : un vendeur et un acquéreur. Cet acte obéit à de nombreuses obligations et doit être rédigé avec précaution. La promesse de vente se signe chez un notaire ou entre particuliers. Vous venez de contresigner une offre proposée par des acheteurs. Cela signifie que vous êtes parvenus à tomber d’accord sur l’objet de la vente et sur son prix. Félicitations, c’est une première étape que vous venez de franchir ! Dans cet article, nous allons vous expliquer la différence entre un compromis et une promesse de vente, vous saurez également toutes les pièces à joindre au dossier de vente, les diagnostics, les différentes étapes entre la signature du compromis de vente et de l’acte de vente chez le notaire, et nous aborderons enfin la question des conditions suspensives. Vous souhaitez tout connaître sur le compromis de vente ? Lisez attentivement ces lignes car l’aventure commence maintenant !

Quelle est la différence entre un compromis de vente et une promesse de vente ?

La promesse unilatérale de vente

Dans la promesse de vente ou promesse unilatérale de vente, le propriétaire (le promettant) s'engage auprès de l’acheteur (le bénéficiaire) à lui vendre son bien à un prix fixé, lui donnant ainsi l’exclusivité d’une option pour une période limitée (environ trois mois). Durant cette période, il lui est interdit de se désister de la vente ou de proposer son bien à un autre acheteur.  L’acquéreur, quant à lui, bénéficie d’un délai d’option pour décider s'il souhaite se porter acquéreur du bien ou pas. En contrepartie, il verse au promettant une indemnité d'immobilisation allant de 5 à 10 %. S'il décide d’acheter, cette indemnité sera déduite de la somme à régler. Toutefois, s'il renonce à l’achat en dehors du délai de rétractation de 10 jours ou de la non-réalisation d’une condition suspensive ou s'il ne manifeste pas son acceptation dans le délai d'option prévu, l'indemnité restera acquise au propriétaire en dédommagement de l’immobilisation de son bien. 

Pour être valable, la promesse de vente doit être établie par un acte authentique signé chez le notaire ou par un acte sous signature privée enregistré auprès de la recette des impôts, dans les dix jours suivant son acceptation par le bénéficiaire. Cependant, lorsque la promesse de vente est consentie pour une durée supérieure à 18 mois, celle-ci doit être réalisée par acte authentique. Notez que malgré son nom, cet accord préliminaire constitue un véritable contrat qui entraîne des obligations pour chacune des parties. 

Le compromis de vente 

Dans le compromis de vente également nommé promesse synallagmatique de vente, propriétaire et acquéreur s'engagent à conclure la transaction à un prix déterminé au préalable. Légalement, le compromis vaut pour vente. Si l'une des parties se rétracte, l'autre peut l'y contraindre par voie de justice, en dehors du délai de rétractation de 10 jours ou la non-réalisation d’une condition suspensive. Lors de la signature du compromis de vente, l’acquéreur verse un dépôt de garantie, dont la somme équivaut à environ 10% du montant du bien. Le compromis n'a pas besoin d'être enregistré auprès des services fiscaux, contrairement à la promesse de vente. Notez qu’en cas de litige, les parties restent liées par le compromis de vente, sauf accord amiable ou décision de justice, alors que dans le cas d’une promesse unilatérale de vente, les parties sont libres si l’option n’est pas levée par l’acheteur.

Quelles sont les différentes étapes du compromis de vente ?

• Jour J + 10 : le délai de rétractation

Pendant une durée de 10 jours après la signature de l'avant-contrat de vente, l’acquéreur peut revenir sur sa décision d’achat et se rétracter. Il n’est en aucun cas tenu de motiver sa renonciation à la vente. Cependant, il doit formaliser sa démarche en envoyant au vendeur une lettre recommandée avec accusé de réception. Si l’acquéreur exerce ce droit de rétractation, le séquestre doit lui être restitué sous 21 jours, les sommes versées à titre d’acompte (maillage interne) lors de la signature de l'avant-contrat de vente.

• Jour J + 30 : l’obtention du prêt bancaire par l’acquéreur

Une fois le compromis de venté signé, l’acquéreur dispose d’un mois pour comparer les offres de prêt, s’orienter vers l’établissement de son choix en fonction des taux proposés, établie son dossier puis obtenir l’accord de sa banque, de son assurance et de l’organisme de caution. Si l’acquéreur n’obtient pas l’accord de la banque pour lui prêter la somme nécessaire à l’acquisition du bien, le compromis sera annulé (par application de la clause de condition suspensive intégrée dans l’avant-contrat). A contrario, si les démarches aboutissent, l’acheteur les deux parties pourront passer à l’étape suivante. 

• Jour J + 60 : la sécurisation de la vente par le notaire

À cette étape, le prêt a été accordé. C’est le moment de prendre un rendez-vous chez le notaire. Avant de fixer une date, ce dernier effectue les démarches nécessaires à la sécurisation de la vente du bien. Il lui incombe notamment d’exercer les contrôles : 

• des diagnostics immobiliers ; 
• des documents d’urbanisme ;
• des états hypothécaires ;
• des copies de cadastres ;
• d’un arrêté des comptes dans le cas d’un bien acheté en copropriété.

• Jour J + 90 : la signature de l’acte de vente chez le notaire

Ce n’est qu’une fois toutes ces étapes préalables franchies, que le notaire peut proposer une date de signature de l’acte de vente aux deux parties. C’est l’ultime et dernière étape pour que le transfert de propriété soit effectif. De fait, la signature de l’acte de vente intervient environ entre 3 mois et 5 mois après la signature (maillage interne) du compromis de vente.

Comment faire un compromis de vente ? 

Explications sur le compromis de vente 

Afin d’éviter toute erreur, il est fortement recommandé de faire appel à un professionnel de l’immobilier pour la signature du compromis de vente. Cet acte, signé après une négociation, formalise un accord entre acquéreur et vendeur et précède l’acte de vente. Il fixe le prix du bien et sa désignation tout en précisant les conditions de la vente. Si les parties signent le compromis de vente chez un notaire, alors il s’agit d’un acte authentique. Dans le cas d’une vente entre particuliers, c’est un acte sous seing privé. Notez que le sous-seing privé a une valeur identique à celle d’un acte rédigé chez le notaire, à condition d’en respecter les clauses et mentions. 

Les pièces justificatives 

Dans le but de garantir la validité du compromis de vente, plusieurs pièces justificatives doivent être intégrées au dossier. Si certains diagnostics sont obligatoires, d’autres dépendent de l’emplacement du logement et de son ancienneté. Grâce à ces pièces justificatives, l’acquéreur bénéficie d’une information claire au moment de la signature du compromis, quant au vendeur, sa responsabilité ne peut pas être engagée en cas de vice caché.

Si le bien vendu fait partie d’une copropriété, les documents à joindre sont : 

• le règlement de copropriété, 
• les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années (liste prévue à l’article L721-2 du Code de la construction et de l’habitation) ;

Les diagnostics obligatoires pour la vente d’un bien

• les diagnostics plomb et amiante pour les logements anciens : votre logement date d’avant 1949 ? Alors, vous avez l’obligation de fournir un diagnostic de risque d’exposition au plomb qui exclura la possibilité de provoquer une intoxication (saturnisme) aux futurs occupants. Un arrêté en définit le seuil. Le diagnostic de l’amiante, matière cancérigène, concerne les logements construits avant 1997.
• le diagnostic de performance énergétique (DPE) : établi par un professionnel agréé, le DPE évalue la consommation énergétique d’un logement ainsi que sa production de gaz à effet de serre (GES). Valable 10 ans, le vendeur a l’obligation de fournir le diagnostic à tout acheteur potentiel dès la mise en vente de son bien.  
• le diagnostic d’assainissement : afin de lutter contre la vétusté de l’état des systèmes d’assainissement non collectifs, le vendeur est désormais obligé de fournir un diagnostic de ces installations.
• les diagnostics d’installation de gaz et d’électricité : si vos installations de gaz naturel et d’électricité ont plus de 15 ans, celles-ci devront faire l’objet d’un contrôle. Le diagnostic alors établi sera valable trois ans.
• les autres diagnostics obligatoires : le diagnostic termites attestant de l’absence de ces parasites (validité 3 mois), le diagnostic d’état des risques et pollutions intervenant dans des zones où existe un plan de prévention des risques technologiques, un plan de prévention des risques naturels prévisibles ou dans des zones de risque sismique. Depuis 2017, le diagnostic inclut un état des risques d’exposition au radon (gaz radioactif provenant du sol).

Si l'acheteur reçoit ces différentes pièces après la signature du compromis de vente, il dispose d'un délai de rétractation qui ne commence à courir qu’au moment de la réception des documents.

Quel est le délai de rétractation pour les acquéreurs ?

L’acheteur qui signe un avant-contrat bénéficie d'un délai de dix jours (incompressible) pour revenir sur sa décision d’achat (par lettre recommandée avec avis de réception). Il n’est pas tenu de motiver son refus. Les sommes versées lui sont alors intégralement restituées dans un délai de 21 jours, à compter du lendemain de la date de rétractation. Le délai de rétractation court à compter du lendemain de la remise en main propre de l’acte conclu par l'intermédiaire d'un professionnel ayant reçu mandat pour prêter son concours à la vente ou de la première présentation de la lettre recommandée avec avis de réception contenant l'avant-contrat. 

Les conditions suspensives 

Qu'il s'agisse d'une promesse de vente ou d'un compromis, acquéreur et vendeur peuvent décider d'un commun accord d’ajouter des clauses suspensives au contrat. Celles-ci permettent d’anticiper la caducité de l'avant-contrat dans le cas où certains événements surviendraient avant la signature de l’acte définitif. Il peut s'agir, par exemple, d'un refus de prêt de la part de la banque de l'acquéreur, de l'exercice du droit de préemption par la commune, de la découverte d'une servitude d'urbanisme grave. Dans ce cas, les sommes qui avaient été versées par l'acquéreur lui sont restituées.

• Condition suspensive d'obtention du crédit immobilier

Le compromis de vente précise toujours le mode de financement de l'achat du bien immobilier. Ainsi, il indique si l’acheteur s’acquitte du règlement grâce à un prêt immobilier. La condition suspensive dure un mois ad minima, ce qui laisse le temps à l'acquéreur de s’orienter vers les banques pour obtenir son crédit. Il arrive également que l’une des parties ne souhaite pas appliquer de condition suspensive au compromis de vente. Dans ce cas, cela doit être précisé par le biais d'une mention manuscrite. Dans le cas où le compromis de vente ne donne aucun détail, la condition suspensive d'obtention d'un prêt est implicite.

• Condition suspensive d'obtention du certificat d'urbanisme

La transaction immobilière est soumise à la condition suspensive d'obtention d'un certificat d'urbanisme qui précise qu'il n'y a pas de servitude sur le bien et qu’il ne peut pas être rendu impropre à son usage de destination. Il ne doit pas exister de servitude (autrement dit de droit de passage) conventionnelle ou légale.

À retenir :

• Le compromis de vente, également nommé promesse synallagmatique de vente, est établi lorsque l’acquéreur et le vendeur sont d’accord sur l’achat et la vente d’un bien immobilier
• Le compromis de vente n’est pas obligatoire mais est fortement conseillé afin d’établir, par écrit, l’accord des deux parties. De plus, il contient un grand nombre d’informations indispensables sur le déroulement de la transaction. 
• Un compromis de vente rédigé chez un notaire coûte entre 200 et 400€. Des prix plus avantageux peuvent être pratiqués si la rédaction a lieu sous seing privé, c’est-à-dire, entre particuliers ou auprès d'une agence immobilière. Toutefois, l’intervention d’un professionnel de l’immobilier est recommandée.